Egal ob du eine Immobilie bereits geerbt hast, in Zukunft eine erben wirst oder sie geschenkt bekommst, es lauern zahlreiche Fallstricke und Herausforderungen. Diese solltest du kennen, damit du viele bereits im Vorfeld vermeiden und dich ideal vorbereiten kannst. Los geht’s!
Immobilien erben und Geschwister auszahlen
Du hast das Haus deiner Eltern geerbt oder sollst es von diesen geschenkt bekommen? Dann gelten die meisten heutigen Tipps für beide Situationen. In einigen Teilen gibt es jedoch deutliche Unterschiede. Auch hier gehe ich auf die wichtigsten ein.
Alleinerbe einer Immobilie
Wenn du die Immobilie allein geerbt hast, erübrigen sich die meisten Punkte der heutigen Folge. Zumindest dann, wenn es keine sogenannten Pflichtteilsberechtigten gibt. Zu diesen gehören insbesondere Geschwister oder deren Kinder, die im deutschen Erbrecht vor einer Enterbung weitestgehend geschützt sind. Stand im Testament drin, dass du Alleinerbe bist, haben die Pflichtteilsberechtigten dennoch einen Anspruch gegen dich.
Die Höhe des Pflichtteils bemisst sich an der Hälfte des normalen Erbanteils. Nehmen wir folgendes Beispiel: Dein Vater ist bereits vor Jahren verstorben und jetzt ist deine Mutter verstorben, die dich als Alleinerben im Testament eingesetzt hat. Du hast noch zwei Geschwister, die jedoch nichts erben. Hätte deine Mutter kein Testament gemacht, hättet ihr jeweils 1/3 ihres Vermögens geerbt. Da du als Alleinerbe eingesetzt wurdest, haben deine beiden Geschwister Anspruch auf den Pflichtteil. Die Hälfte von einem Drittel sind 1/6. Das bedeutet, dass du jedem deiner Geschwister 1/6 des Werts des Erbes auszahlen musst, insgesamt somit 1/3.
Konfliktreich kann es in solchen Fällen werden, wenn jeder den Wert der Immobilie anders bewertet. Deine Geschwister sehen den Wert möglicherweise viel höher als du. Wie geht man vor? Dazu gleich noch mehr.
Wenn deine Mutter neben der Immobilie noch Konto- und Depotguthaben hatte, ist dies möglicherweise einfach zu bezahlen. Sollte das Erbe aber nur aus dem Haus bestanden haben, stellt sich schnell die Frage, wie du 1/3 des Wertes der Immobilie an deine Geschwister ausbezahlt bekommst. Hast du genügend eigenes Konto- oder Depotguthaben, lässt es sich auch wieder recht leicht bewerkstelligen. Hast du das nicht und benötigst ein Darlehen, so könnte es herausfordernder werden. Zum Thema der Finanzierung später noch mehr.
Erbengemeinschaft und Auszahlung
Zunächst zu dem Fall, dass du gemeinsam mit deinen beiden Geschwistern geerbt hast. Es gab bspw. kein Testament oder deine Mutter wollte, dass jeder gleichviel bekommt. Dann stehen jedem 1/3 zu. Und zwar 1/3 für jeden an jedem Vermögensgegenstand, 1/3 vom Kontoguthaben, 1/3 vom Depot, 1/3 an der Immobilie usw.
Hier gilt es sich mit den Geschwistern zu einigen. Das klingt in der Theorie oft einfach, insbesondere wenn man sich innerhalb der Familie gut versteht. Leider zeigt unsere Erfahrung der letzten 30 Jahre, dass selbst in den harmonischsten Familien bei Geld oft der Zusammenhalt aufhört, insbesondere wenn die Schwägerinnen oder Schwäger sich einmischen und noch eigene Vorstellungen haben.
Zurück zur sogenannten Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. So heißt es, wenn man die verschiedenen Vermögensgegenstände untereinander aufteilt. Nehmen wir an, ihr seid euch einig, dass du die Immobilie bekommen möchtest und auch sollst und du deine Geschwister dafür auszahlst. Im Gegensatz zum vorgenannten Fall musst du hier schon 2/3 des Werts der Immobilie an deine Geschwister zahlen. Auch hier gilt es sich zu einigen, wie hoch der Wert der Immobilie ist.
Bei der Bewertung der Immobilie bist du bzw. seid ihr völlig frei. Wenn ihr euch jedoch auf keinen Wert einigen könnt, wird es oft herausfordernd. Zu berücksichtigen ist hier ja auch, in welchem Zustand die Immobilie ist, sprich: sind Modernisierungen, Sanierungen in energetischer oder allgemeiner Hinsicht notwendig? Oder ist das Haus noch mit Darlehen belastet? Diese müssten ja auch mit übernommen werden. Beides mindert den Wert der Immobilie.
Insgesamt könntet ihr verschiedene Bewertungsverfahren anwenden, den Wert, den das Finanzamt für die Erbschaftsteuer ansetzt, das Substanz- oder das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, ihr könnt einen Immobilienmakler fragen oder auch mehrere, den Gutachterausschuss der Stadt, wo die Immobilie liegt, ihr könnt einen vereidigten und öffentlich bestellten Gutachter beauftragen und und und. Du merkst, es gibt zahlreiche Verfahren, einige eignen sich mehr als andere. Wenn ihr euch jedoch nicht einigt, landet ihr am Ende vor Gericht oder einer der Geschwister erwirkt eine Teilungsversteigerung. Ja, richtig. Die Immobilie wird dann versteigert! Und zwar ohne dass du dagegen etwas tun kannst… bzw. wenn du dich einigst, schon, aber sonst nicht.
Deshalb ist es so wichtig, dass man sich einigt.
Finanzierung der Auszahlung
Ohne eine Einigung brauchst du mit der Finanzierung noch gar nicht beginnen. Wenn die Einigung erfolgt ist, solltest du dich dann an die Finanzierung machen, insofern du deine Geschwister nicht aus eigenen Mitteln auszahlen kannst. Auch die Kosten für Modernisierungen und Sanierungen solltest du dabei mit berücksichtigen. Auch möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer solltest du in deiner Liquiditätsplanung berücksichtigen. Alles in allem in vielen Fällen eine mehr oder weniger normale Baufinanzierung – wie gesagt: wenn du dich einigen konntest. Der Vorteil bei der Baufinanzierung ist es dann oft, dass du ja einen Teil der Immobilie geerbt hast. Dieser Teil wird als Eigenkapital von den Banken angerechnet. Das erhöht die Chance auf den Kredit und verringert regelmäßig die Zinshöhe deutlich.
Immobilie geschenkt bekommen
Wenn du die Immobilie nicht erbst, sondern geschenkt bekommst, sieht es meist etwas anders aus. Denn du kannst noch vieles gestalten. Um aber späteren Ärger innerhalb der Familie zu vermeiden, macht es viel Sinn, vergleichbar mit dem Erbfall vorzugehen. Überlegt euch gemeinsam, wer sind die Pflichtteilsberechtigten, die sich später beschweren könnten? Einigt euch hier mit diesen über einen entsprechenden Ausgleich und auch über den Wert der Immobilie. Schaltet ggf. auch hier gemeinsam einen Immobilienbewerter ein. Bedenkt auch hier möglicherweise anfallende Schenkungsteuer.
Sodann könnt ihr die Planung eurer Immobilienfinanzierung starten, um bspw. die Geschwister direkt auszahlen zu können. Mit der richtigen Planung und Vorgehensweise lassen sich hier viele Vorteile erzielen.
Der größte Vorteil einer Schenkung ist, dass ihr noch alles gemeinsam besprechen und gestalten könnt. Ach ja, und das muss nicht bedeuten, dass der Schenker, in unserem Beispiel von eben die Mutter, direkt ausziehen muss o.ä. Eine Schenkung kann ja auch gegen Nießbrauch erfolgen oder mit einem lebenslangen Wohnrecht versehen werden, um nur zwei der bekanntesten Möglichkeiten zu nennen.
Zusammenfassung
- Sucht euch die passenden Profis aus Erbrechtsanwalt, Immobilienbewerter und Finanzierungsberater
- Einigt euch innerhalb eurer Familie so gut es geht – bei Schenkungen fällt dies erfahrungsgemäß deutlich leichter als im Erbfall
- Der Wert der Immobilie ist Dreh- und Angelpunkt
- Berücksichtigt immer auch weitere Ausgaben, bspw. für die Modernisierung, Sanierung, Erbschaft- oder Schenkungsteuer
- Sprecht solche Themen offen und ehrlich innerhalb der Familie an, auch wenn es sich oft um ein Tabu-Thema handelt.
In diesem Sinne wünsche ich dir: bleibe neugierig, werde noch finanzschlauer. Bis bald sagt Christian, als dein Finanz-Schneider und dein Zinsorakel.