Du beschäftigst dich mit dem Gedanken, eine Immobilie zu kaufen? Du hast vielleicht auch schon Angebote vorliegen, vermutlich mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung, weil das ja am günstigsten ist? Oder du hast noch keine Idee, welche Zinsbindung für dich die richtige sein könnte? Dann ist diese Folge wie für dich gemacht, denn als dein Zinsorakel berichte ich dir von einem aktuellen Kundenfall, aus dem du viel für dich mitnehmen kannst. Los geht’s!

Der Fall der Kundenfamilie

Die Kundenfamilie, um die es heute geht, kam vor ein paar Monaten auf mich zu, weil sie auf der Suche nach einem Eigenheim war und sich unabhängig von einzelnen Banken beraten lassen wollte. Natürlich hatten sie sich auch schon im Internet umgesehen und informiert.

Wie bei vielen anderen unserer Kunden auch, wünschte dieses Paar einen möglichst niedrigen Zinssatz und eine möglichst niedrige monatliche Rate. Klar, wer will das nicht. Anhand einer konkreten Immobilie und den Angaben der Kunden haben wir eine anonymisierte Ausschreibung bei unseren rund 500 Finanzierungspartnern wie Banken, Sparkassen, Versicherungen und Bausparkassen gestartet. So erhalten wir innerhalb von wenigen Tagen passgenaue Rückmeldungen der Banken. Die Kunden sagten, dass das Beste daran sei, dass wir eine Matrixausschreibung erstellen. Das bedeutet, dass wir bei allen Banken u.a. Zinssätze für 0 bis 40 Jahre Zinsbindung, mit mehr und weniger Eigenkapital, mit und ohne Sondertilgungen und und und abfragen. Denn so konnten die Kunden mit meiner Unterstützung die Ergebnisse der Banken nach ihren Wünschen anpassen. Bei der einen Bank kostet die Sondertilgung mehr, bei anderen ist sie kostenfrei. Einige Banken bieten nur Zinsbindungen bis 10 oder 15 Jahre an, andere bieten erst ab 25 Jahren besonders gute Zinssätze an.

Die Entscheidung für eine lange Zinsbindung

Als ich im Rahmen der Beratung dann fragte, ob wir uns nicht auch mal 40 Jahre Zinsbindung bei gleichzeitig auch 40 Jahren Laufzeit ansehen sollten, war die spontane Reaktion der Kunden: „Weißt du eigentlich, wie alt wir da sind? Auf gar keinen Fall! Und außerdem sind 10 Jahre Zinsbindung doch viel günstiger! Und was ist, wenn die Zinsen in 10 Jahren wieder niedriger sind? Da wären wir doch schön blöd.“

Alles richtig und sehr gute Argumente. Ich bin auch nicht per se ein Freund von 40 Jahren Zinsbindung, allerdings zeigt die Erfahrung, dass es gut ist, erst nach der Information seine Entscheidung zu treffen und nicht bereits vorher.

Vorteile der langen Zinsbindung

Höre dir bitte gern auch meine Podcastfolgen 18: „Zinsbindung und Laufzeit meines Darlehens – was ist gleich? was unterschiedlich? Und warum ist das wichtig zu wissen?“ sowie die Folge 36: „Kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigung – so geht’s“. Denn genau diese Themen haben wir dann gemeinsam besprochen. Kurz zusammengefasst: Wenn dir die Zinssicherheit wichtig ist und du am liebsten planbare Monatsraten für die gesamte Laufzeit hättest, dann ist es von Vorteil, wenn du eine möglichst lange Zinsbindung wählst. Denn auch auf einem Angebot mit 10 Jahren Zinsbindung steht bspw. 38 Jahre Laufzeit drauf. Und noch wichtiger ist zu wissen, dass du 10 Jahre nachdem du dein Darlehen komplett ausbezahlt bekommen hast, ein kostenfreies Sonderkündigungsrecht hast. Sprich: Wenn diese 10 Jahre einmal abgelaufen sind, kannst du an jedem Tag kündigen. Die Bank darf dir keinerlei Vorfälligkeitsentschädigungen o.ä. berechnen. Wann kann sowas sinnvoll sein? Bspw. wenn die Zinsen in 10, 13, 17, 24 Jahren oder wann auch immer günstiger sind als heute. Dann suchen wir gemeinsam eine neue, bessere Finanzierung für unsere Kunden und kündigen anschließend das bestehende. Einfach so, weil es geht und dann günstiger ist.

Übrigens, die Bank darf dir das Darlehen auf diese Art nicht kündigen. Der Vorteil liegt ausschließlich bei dir und zwar bei jeder Bank, Sparkasse, Versicherung oder Bausparkasse!

Das Ergebnis

Als wir das besprochen hatten, sagte der Kunde: „Dann wäre ich ja blöd, wenn ich nur 10 Jahre Zinsbindung nähme.“ Ja, im Prinzip schon, allerdings ist meist der Zinssatz umso höher, je länger die Zinsbindung ist. Deshalb ist es immer eine Abwägung, die wir mit jedem Kunden individuell durchführen.

Die Kunden hatten noch Bedenken, da sie schon vor dem Ruhestand gern alles zurückgezahlt hätten. Vielleicht wären ja 25 Jahre Zinsbindung ein guter Kompromiss. Und ja, das war eine weitere gute Möglichkeit, doch vor ein paar Wochen, als wir das gemeinsam geprüft haben, waren die Zinsaufschläge sehr gering, wenn man sich für eine längere Zinssicherheit entscheidet. So lag der Effektivzins bei den 40 Jahren bei 4,07% und die Monatsrate bei 1.944 Euro. 25 Jahre Zinsbindung bei 2% anfänglicher Tilgung hätte einen Zinssatz von 3,96% bedeutet und 2.201 Euro im Monat und 10 Jahre Zinsbindung auch bei 2% anfänglicher Tilgung einen Effektivzins von 3,72% und 2.111 Euro im Monat. Sprich: ja, der Effektivzins war bei 40 gegenüber 10 Jahren um 0,35% höher, die monatliche Rate jedoch um 167 Euro günstiger und das bei gleichzeitig absoluter Zinssicherheit. Und neben dem gesetzlich verankerten Sonderkündigungsrecht beginnend nach den 10 Jahren hat dieser Finanzierungspartner unseren Kunden in den ersten 20 Jahren Sondertilgungen in Höhe von 5% auf die ursprüngliche Darlehenssumme ermöglicht, was noch nicht so besonders ist, aber nach den ersten 20 Jahren Sondertilgungsmöglichkeiten in beliebiger Höhe zugestanden. Dies wiederum erhöhte die Flexibilität unserer Kunden noch einmal.

Insgesamt ein Paket, das die Kunden noch mehr mochten als die ursprünglich angedachten 10 oder 15 Jahre Zinsbindung.

Fazit

Sollen jetzt alle 40 Jahre Zinsbindung wählen? Nein! Auf gar keinen Fall! Allerdings zahlt es sich kolossal für die Kunden aus, wenn sie einen Berater an ihrer Seite haben, der von 0 bis 40 Jahre Zinsbindung alles anbieten kann. Denn nur so kann jeder für sich selbst sehen, welche Bank mit welchen Konditionen das für ihn und sie beste Ergebnis liefert. Unser Beispiel zeigt, dass der Zinssatz sehr wichtig ist, aber oft nicht das einzige oder wichtigste Kriterium ist.

Zusammenfassung

• Die Zinsbindung ist nicht gleich der Laufzeit.
• Je länger die Zinsbindung, desto höher ist deine Zinssicherheit.
• 10 Jahre nach Vollauszahlung hat jeder ein kostenfreies Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Kündigungsfrist.
• Meistens gilt: je länger die Zinsbindung, desto höher ist der Zinssatz.
• Lange und sehr lange Zinsbindungen geben dir bessere Planungssicherheit, bergen oft höhere Monatsraten, aber ab und zu auch niedrigere.
• 40 Jahre Zinsbindung können sich auch dann eignen, wenn man schon früher fertig sein will.
• Prüfe somit vor einer Entscheidung mit einem unabhängigen Experten deiner Wahl, welche Möglichkeiten es wirklich gibt und entscheide dich erst nach der Information und nicht bereits vorher, nur weil es vermeintlich gut klingt.