Ist die Zeit der günstigen Immobilien vorbei?

Haben wir eine Zinsdelle, die du nutzen solltest? Jetzt schnell handeln oder lieber abwarten? Diese Fragen werden uns in den letzten Wochen häufiger gestellt und ja, es gibt etliche Anzeichen dafür, dass du jetzt besonders wach sein solltest, wenn du auf der Suche nach einer Immobilie bist. Mehr dazu in der heutigen Folge. Los geht’s!

Herzlich willkommen zum Podcast deines Zinsorakels – werde finanzschlau und erfahre, wie du deine Immobilien- und Baufinanzierung günstig, schnell und entspannt gestalten kannst – direkt in deine Ohren von und mit Christian Schneider, deinem Finanz-Schneider und Zinsorakel.

Die Antwort auf die eben gestellte Frage lautet – wie so oft – es kommt darauf an. Und dem, worauf es für dich ankommt, gehe ich in dieser Folge nach.

Immobilienpreise und Zinsentwicklung

1. Immobilien und Immobilienpreise
2. Zinsentwicklung der letzten und der nächsten Wochen und Monate
3. Wie du dir eine clevere Strategie zurechtlegst, um in jedem Fall auf der Gewinnerseite zu sein

Fakt ist, dass die Immobilienpreise in den vergangenen zwei Jahren gesunken sind – allerdings regional sehr unterschiedlich. Auch gibt es große Unterschiede, ob es sich um Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser handelt. Zudem haben insbesondere hochpreisige Eigenheime von über 1 Million besonders stark gelitten. Das gilt auch für Immobilien, die energetisch… ich sag mal vorsichtig… Nachholbedarf haben… sprich im roten Bereich des Energieausweises liegen. Dies liegt nicht nur daran, dass die Anforderungen an Modernisierungen und Sanierungen höher liegen, sondern dass auch die Banken bei der Finanzierung immer mehr hierauf achten. Auch sind die Kosten für Modernisierungen und Sanierungen gestiegen, sodass Käufer es sich jetzt zwei oder drei Mal überlegen, ob sie eine sanierungsbedürftige Immobilie erwerben wollen bzw. dann oft nur mit deutlichen Preisabschlägen.

Eine weitere wichtige Veränderung ist sicherlich auch die Nachfrage. Vor zwei, drei Jahren waren die Immobilien ja oft schon verkauft, bevor sie im Internet veröffentlicht wurden. Aktuell sind die Immobilien oft wochen- oder sogar monatelang im Angebot. Befreundete Immobilienmakler berichten, dass es auch deutlich weniger Interessenten für eine Besichtigung gibt und die Finanzierung auch bei immer weniger Interessenten klappt. Das mit den Finanzierungen können wir aus unserer Erfahrung nicht bestätigen, da bei uns nach wie vor nahezu alle Finanzierungen klappen, jedoch ist eine gute Vorbereitung – auch und gerade auf die zur Immobilie und zu dir passende Finanzierung – richtig wichtig.

Wie du dir mit unserer Hilfe einen wichtigen Informationsvorsprung zu den Immobilienpreisen und zur Immobilienbewertung sichern kannst, habe ich in der letzten Podcastfolge vor zwei Wochen im Detail erläutert. Der Titel der Folge: „Insider-Tool enthüllt: Finde und verhandle deine Traumimmobilie wie ein Profi!“ Hör dir diese Folge an, wenn auch du deine Immobilie nicht überteuert kaufen willst und komm gern auf uns zu, wenn du das Tool auch nutzen willst.

Wie werden sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln?

Werden sie jetzt wieder steigen, sodass ich jetzt schnell handeln sollte? Es gibt mehrere Indikatoren, die nahelegen, dass der Preisverfall bei Immobilien gestoppt ist. Das gilt natürlich nicht für jede Region und jede Immobilie, aber über den gesamten Markt gesehen schon.

Zum einen wird das Bauen von Immobilien immer teurer. Dies bedeutet, dass die, die bislang eher eine Immobilie neu bauen wollten, sich mehr und mehr nach schon bestehenden Immobilien umsehen. Das erhöht an der Stelle die Nachfrage. Auch die an vielen Stellen erfolgten Lohn- und Gehaltssteigerungen geben trotz der Inflationswelle, die uns überzogen hat, mehr Luft für eine Finanzierung. Auch die Mieten steigen – insbesondere in den Ballungsgebieten und Großstädten – weiter. Dies bedeutet, dass die Alternativkosten zum Kaufen und selbst drin wohnen weiter steigen. Somit lohnt sich Kaufen für wieder zunehmend mehr Menschen. All dies und die aktuelle Zinsentwicklung, zu der ich jetzt gleich komme, sorgt dafür, dass die Nachfrage wieder ansteigt und dies wird mittelfristig auch die Immobilienpreise wieder steigen lassen. Gut zu erkennen ist dies aktuell oft schon bei kleineren, vermieteten Eigentumswohnungen. Denn Kapitalanleger, die eine Immobilie kaufen, rechnen vorher zumeist sehr genau. Und genau diese Käuferschicht ist bereits wieder deutlich aktiver am Markt als in den letzten zwei Jahren.

Jetzt schnell kaufen, bevor es wieder teurer wird?

Ja und nein. Denn der Kaufpreis ist ein Faktor, ein wichtiger, aber nicht der einzige. Nutze vielmehr dieses Wissen und die von mir in der letzten Folge vorgestellte Strategie, um deine Verhandlungschance zu nutzen, denn viele Immobilien kannst du aktuell noch nach unten nachverhandeln. Denn jeden Euro, den du dort sparst, brauchst du nicht finanzieren bzw. hast mehr Eigenkapital übrig.

Zinsentwicklung und Ausblick

Kommen wir jetzt zur Zinsentwicklung und dem Ausblick wie es hier weitergehen wird. Und na klar habe ich eine Glaskugel, ansonsten wäre ich ja nicht das Zinsorakel.

Die Zinsen sind im letzten November und Dezember, also vor rund sechs Monaten, um rund 1%-Punkt gefallen. Das hat den enormen Aufstieg, den wir vom Herbst 2021 erlebten, zunächst gestoppt bzw. unterbrochen. Ist dies nun eine Trendwende? Nein, bislang noch nicht, denn von Januar bis heute sind die Zinsen wieder um rund 0,4% gestiegen, liegen aber immer noch rund 0,6% unterhalb der Zinsen von vor einem halben Jahr. Fallende Immobilienpreise und gleichzeitig fallende Finanzierungszinsen? Ja, das ist eine Situation, die sich jeder, der eine Immobilie kaufen möchte, genauer ansehen sollte. Denn aktuell befinden wir uns in solch einer Phase.

Jetzt werden wir an der Stelle oft gefragt, ob man nicht abwarten solle, da die EZB die Zinsen ja sicherlich senken wird. Ja und nein. Dass die EZB die Zinsen senken wird, ist wahrscheinlich. Wann das der Fall sein wird, ist aktuell nur zu raten. Hört euch gern dazu meine Einschätzung aus Januar an, was die Zins- und Immobilienpreisentwicklung in 2024 angeht. Da habe ich schon gesagt, dass die Zinssenkung später kommen wird, als die Märkte und einige Ökonomen das sagen – und genauso ist es bislang eingetreten. Zudem solltest du Folgendes bedenken, was leider auch in der Presse und auch von Ökonomen in Interviews regelmäßig falsch transportiert wird. Die EZB senkt, wenn sie den Zins senkt, den kurzfristigen Zins, also bspw. den, den Banken von einem Tag auf den andern bei der EZB bekommen. Dieser kurzfristige Zins hat aber nicht zwangsläufig eine Auswirkung auf den Zinssatz bei Baufinanzierungen mit einer Zinsbindung von 10, 15, 20 oder gar 40 Jahren. Sprich: ob und wie sich die EZB Zinssenkung auf deine Baufinanzierung auswirken wird, erklärt dir da draußen niemand. Alle die sagen, dass dann auch die Kreditzinsen sinken, haben keine Ahnung oder eine klare Meinung, ohne dabei zu sagen, dass es nur eine Annahme ist. Statistisch ungefähr so wahrscheinlich wie ein Münzwurf, denn entweder steigen dann die Zinsen oder sie sinken. Ok… das ist jetzt ein wenig verkürzt dargestellt, allerdings ärgert es mich immer wieder, dass Berufskollegen und vermeintliche Profis so viel dummes Zeug erzählen.

Wie geht es denn nun weiter mit den Zinsen?

Nun… entweder nach oben oder nach unten. Klar, das hilft dir gerade nicht wirklich weiter, deshalb lass es mich so erläutern, dass es dir hilft:

Wie du vermutlich schon häufiger in meinen Folgen gehört hast, ist nicht nur die Zinshöhe ein wichtiger Faktor, sondern auch die Zinsbindung, also der Zeitraum über den du dir den Zinssatz gesichert hast. Je länger die Zinsbindung, desto sicherer ist deine Finanzierung. Leider ist der Zinssatz umso höher, je länger deine Zinsbindung ist. Höre bitte unbedingt auch noch meine Folge „Was ist der Unterschied zwischen der Zinsbindung und der Laufzeit meines Darlehens?“ von Oktober 22. Der Unterschied ist so wichtig und so einfach, wenn man es einmal weiß.

In den letzten rund achtzehn Monaten ist der Zinsaufschlag in vielen Fällen nicht viel höher, wenn du anstatt 10 Jahren Zinsbindung 20, 30 oder gar 40 Jahre Zinsbindung wählst. Somit kannst du eine längere Sicherheit bei kaum höheren Kosten und teils sogar niedrigeren Monatsraten erzielen. Das solltest du dir unbedingt ansehen, auch wenn du dich anschließend für 10 oder 15 Jahre entscheiden solltest. Übrigens, nach 10 Jahren und später kannst du das Darlehen kostenfrei wechseln bzw. kündigen, auch wenn du eine längere Zinsbindung hast. Details hierzu kannst du in meiner Folge „Kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigung – so geht`s“ aus Juli 23 hören.

Clevere Strategie für den Immobilienkauf

Damit sind wir auch schon im dritten Teil unserer heutigen Folge, wie du dir eine clevere Strategie zurechtlegst, um in jedem Fall auf der Gewinnerseite zu sein. Denn:

1. Du hast dir, bspw. durch unsere Perspektivberatung, klar gemacht, was du dir leisten kannst und willst.
2. Du verfolgst den Immobilienmarkt, bspw. auch mit unserem Tool aus der letzten Podcastfolge, und hast dir auch schon die eine und andere Immobilie angesehen.
3. Du weißt, ob du noch Verhandlungsspielraum beim Preis hast und nutzt diesen geschickt.
4. Zeitgleich organisierst du dir, gern mit unserer Unterstützung, die dazu passende und günstige Finanzierung.
5. Und findest so für dich ganz individuell heraus, was es für dich bedeutet, dass die Immobilienpreise gesunken sind und wir aktuell eine Zinsdelle sowie eine flache Zinsstrukturkurve haben.
6. Erst dann entscheidest du dich, ob es für dich sinnvoll ist, zuzuschlagen oder doch noch zu warten.

Denn lass dich möglichst wenig von den – ich nenne sie mal – Marktschreier verrückt machen. Egal ob in der Presse, im Fernsehen oder Social Media steht, dass du jetzt unbedingt eine Immobilie kaufen musst, weil die Preise wieder steigen oder die Zinsen eine Delle haben. Viele von denen wollen dir nur etwas verkaufen und haben dabei deine Ziele und Wünsche nicht immer im Fokus um es positiv zu formulieren. Druck ist nie ein guter Ratgeber, denn eine Immobilieninvestition ist immer eine langfristige Entscheidung bzw. mit langfristigen Auswirkungen. Suche dir einen vertrauenswürdigen und erfahrenen Partner, der dich bei der Entscheidungsfindung begleitet. Und hast du dann deine Traumimmobilie gefunden und es passt alles, ja dann, aber nur dann, solltest du zuschlagen.