Die 5 teuersten Fehler bei der Baufinanzierung – und wie du sie vermeidest

Du bist auf der Suche nach einer Immobilie oder hast sie schon gefunden und benötigst jetzt eine günstige Immobilienfinanzierung? Dann ist diese Folge besonders wertvoll für dich, denn ich verrate dir aus meiner knapp 30-jährigen Berufserfahrung die 5 absolut teuersten Fehler bei der Baufinanzierung und wie du sie ganz leicht vermeiden kannst, inklusive einer Schlüsselfrage, wie du sofort herausfindest, ob der Berater auf deiner Seite ist oder nicht. Los geht’s!

Herzlich willkommen zum Podcast deines Zinsorakels

Werde finanzschlau und erfahre, wie du deine Immobilien- und Baufinanzierung günstig, schnell und entspannt gestalten kannst – direkt in deine Ohren von und mit Christian Schneider, deinem Finanz-Schneider und Zinsorakel.

Diese Folge könnte die Folge für dich sein, die dir das Meiste Geld einspart in deinem Leben! Das klingt hochtrabend, ist aber genau so gemeint. Du glaubst nicht, wie oft ich in meinem 30 Berufsjahren schon Sätze wie „hätte ich das nur vorher gewusst“, „hätte ich sie doch schon vor Jahren oder Jahrzehnten kennengelernt“, „das kann doch gar nicht sein“, „wieso hat mir das der Berater nicht gesagt“ und ähnlich gehört habe. Deshalb meine Bitte: Höre dir diese Folge ggf. mehrfach an und/oder mache dir Notizen. Es gibt mehr als fünf teure Fehler, doch heute will ich mich auf die fünf teuersten Fehler bei der Baufinanzierung konzentrieren. Falls du noch weitere wissen willst oder sie direkt umgehen willst, melde dich gern bei mir und meinem Team. Wir unterstützen dich, wie du weißt, gern auf dem Weg zu deiner Traumimmobilie mit Traumfinanzierung.

TOP 1: Den optisch günstigsten Zins wählen

Klingt komisch, oder? Denn jeder will doch den günstigsten Zins, oder? Ja klar. Wenn du die eine und andere meiner anderen Folgen schon gehört hast, weißt du, wie wichtig der Zins ist, aber auch, dass der Zins nicht alles ist – und zwar egal ob Nominalzins oder Effektivzins.

An den meisten Tagen der letzten 30 Jahre war der 10 Jahreszins der günstigste. Dies bedeutet, wenn die Kunden immer den optisch günstigsten Zins hätten wollen, so hätten sie meist eine Zinsbindung von 10 Jahren gewählt. Und in einigen Zeiten war zumindest der Nominalzins bei Bausparverträgen bzw. Bauspardarlehen noch günstiger. Einige Banken teilen dann die Darlehenssumme noch in zwei, drei Bausteine auf. Der erste Baustein ist dann oft besonders günstig. Doch gilt es dann für die ganze Finanzierung und für die gesamte Laufzeit? Nein und nein!

Und was wäre daran so schlimm bzw. teuer gewesen? Im Einzelfall wäre es tatsächlich die beste und günstigste Lösung gewesen, jedoch für die meisten eben nicht. Dass es dann besonders teuer wird, merkst du dann aber erst bei der Anschlussfinanzierung. Denn dann musst du die dann gültigen Zinssätze zahlen und die Bank gibt dir auch nur dann eine Anschlussfinanzierung, wenn alles andere auch noch passt, sprich: der Immobilienwert, dein Einkommen etc. Denn die Bank ist nicht verpflichtet, dir eine Anschlussfinanzierung anzubieten. Sowohl du aber eben auch die Bank ist dann frei, neu zu entscheiden. Achte somit weiterhin auf den Zinssatz, aber bitte nur in Verbindung mit den Gesamtkosten und einer zu dir passenden Beratung, die dein Bestes im Fokus hat.

TOP 2: Die Gesamtkosten nicht betrachtet bzw. die Anschlussfinanzierung nicht ausreichend bedacht

Du willst deine Immobilie ja vermutlich auf Dauer bewohnen und behalten, oder? Somit solltest du auch von Beginn an sicherstellen, dass du dies auf Dauer kannst. Ich unterstütze es, wenn mir Kunden optimistisch erklären, dass die Rate aktuell zwar eng wäre, aber zukünftig wird es ja besser… durch Gehaltssteigerungen… die Rückzahlungen des Darlehens und die Immobilie steigt ja auch an Wert. Alles im Großen und Ganzen richtig, aber dies kann dann teuer werden, wenn es eben anders kommt.

Niemand kann mit Gewissheit sagen, wie die Zinsen in 10, 15 oder 20 Jahren aussehen. Und es geht um die vermutlich größte Geldausgabe, die du in deinem Leben bisher getätigt hast, oder? Wie du sicherlich weißt, ist der Zins in der Regel umso höher, je länger deine Zinssicherheit, sprich die Zinsbindung, ist. Deshalb wird die eben genannte 10-jährige Zinsbindung am häufigsten gewählt. Ist das sinnvoll, wenn wir uns einig sind, dass wir nicht wissen, wo die Zinsen in 10 Jahren stehen?

Eine Möglichkeit ist eine lange Zinsbindung, auf Wunsch mit Gürtel und Hosenträgern. Das heißt dann Volltilgerdarlehen. Doch unabhängig von der Zinsbindung sieht dir immer die Gesamtkosten an. Die Gesamtkosten deiner Finanzierung sind alle Zinsen und alle Rückzahlungen, die du leisten musst, bis das Darlehen komplett zurückgezahlt ist. Und Vorsicht: Diese Zahl findest du auf den meisten Angeboten der Banken und Finanzberater. Doch genau DIESE brauchst du nicht! Denn hier wird immer unterstellt, dass du bei der Anschlussfinanzierung der heutige Zinssatz gilt. Klar, irgendeine Annahme müssen sie treffen, doch genau die hilft dir nicht!

Frage bei deinem Berater bzw. deiner Beraterin nach: wie würden sich die Monatsrate, die Gesamtkosten und die Laufzeit verändern, wenn der Zins bei der Anschlussfinanzierung bspw. bei 5%, 6%, 8% läge. Oder anders herum: auf wie viel Prozent dürfte der Zins bei der Anschlussfinanzierung steigen, dass die Gesamtkosten gleich hoch sind, verglichen mit einem Volltilgerdarlehen mit derselben Laufzeit wie das Angebot. Spoiler-Alarm: Ich wette, dass 9 von 10 Berater dir keine direkte Antwort geben können oder wollen. Dazu gleich mehr beim nächsten teuren Fehler. Umso wichtiger ist es für dich, die Gesamtkosten und die dahinter liegenden Annahmen zu kennen.

TOP 3: Keine Ahnung – insbesondere auf Beraterseite

Wie gerade schon gesagt, DU musst kein Experte werden, aber dein Berater sollte einer sein. Und wenn ich sage, dass einige Berater da draußen keine Ahnung haben, dann stimmt das so nicht ganz, denn viele haben Ahnung, nutzen jedoch ihr Vertriebstalent, um ihre Vertriebsvorgaben zu erfüllen. Somit sind die Interessen oft nicht die, die du hast: die bestmögliche, die günstigste Finanzierung. Schade eigentlich, oder? Und leider für dich im Zweifel teuer. Lass es mich an drei Praxiserfahrungen von Kunden erläutern:

  1. Es werden die schon besprochenen 10 Jahre Zinsbindung angeboten. Diese sehen am günstigsten aus, die Rate ist möglicherweise am günstigsten. Doch was sind oft weitere Motive des Beraters? Aus Sicht der Bank ist es doch prima, wenn du 10 Jahre Zinsbindung hast. Dann brauchst du in 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung und kommst mit hoher Wahrscheinlichkeit wieder dorthin. So sichert sich die Bank schon das Geschäft für in 10 und in 20 Jahren. Aus Sicht der Bank nicht blöd, richtig? Aber auch gut für dich? Nicht zwangsläufig. Ein weiterer Punkt ist, dass viele Banken gar keine Zinsbindungen von 20, 25, 30 oder gar 40 Jahren anbieten. Diese Zinsbindungen müssen für dich nicht die besten sein, aber wenn du sie nicht einmal angeboten bekommst, wie willst du dann die Gesamtkosten für dich vergleichen?
  2. Einige Banken, insbesondere wenn sie die gerade besprochen langen Zinsbindungen gar nicht anbieten, wollen dir dann einen Bausparvertrag als Zinssicherung verkaufen. Das kann sogar gut und sinnvoll sein, aber auch hier ist die Gesamtkostenbetrachtung wichtig. Was wir in den letzten Jahren leider mehrfach erleben mussten, ist, dass Interessenten auf uns zukamen, bei denen die 10 Jahre Zinsbindung bald zu Ende gingen. Sie hatten auch einen Bausparvertrag abgeschlossen, weil sie ja eben kein Zinsänderungsrisiko haben wollten. Doch Überraschung: der Bausparvertrag wird jetzt noch gar nicht zuteilungsreif. Und in den meisten Fällen hätte dies von Anfang an klar sein müssen. Somit brauchst du zu den jetzt gültigen Zinsen eine Anschlussfinanzierung und musst deinen Bausparvertrag noch weiter ansparen oder du hast das komplett umsonst gemacht.
  3. Jetzt noch ein Insider-Tipp, für den mich der eine oder die andere Berufskollegin hassen wird: Stelle deinem Berater bzw. deiner Beraterin folgende Frage – und zwar egal ob er bei der Bank arbeitet oder das selbstständig macht: Welchen Anbieter kannst du mir anbieten, der dir keine Provision zahlt und wie wirst du dann vergütet?

TOP 4: Fehlende Budgetplanung inkl. Berücksichtigung von Nebenkosten

Ein weiterer teurer Fehler, für den aber dein Berater mal wirklich nichts kann, der dir aber dennoch wehtut, ist, dass einige die Nebenkosten nicht berücksichtigen. Und damit meine ich nicht nur die Nebenkosten bei Kauf, als die Grunderwerbsteuer oder für den Notar und das Grundbuchamt, denn diese sollten bei jeder Finanzierungsberatung berücksichtigt werden. Vielmehr die laufenden Nebenkosten. Bei den meisten unserer Kunden sind die Immobilien größer als das, wo sie bislang gewohnt haben. Somit erhöhen sich oft auch die Nebenkosten. Erkundige dich somit vorher, mit was hier zu rechnen ist. Praxistipp: Einfach mal bei den neuen Nachbarn klingeln. Das mag ungewöhnlich klingen und der eine oder die andere wird scheu haben. Und auch einige Nachbarn werden es nicht direkt sagen können, doch du erhältst einen Eindruck, ob die Angaben des Verkäufers bzw. Maklers stimmen… denn auch hier wurde es für einige schon teuer, weil Verkäufer oder Makler Ausgaben … ich sag mal freundlich… vergessen hatten. Und nebenbei weißt du direkt, ob der neue Nachbar ein Stinkstiefel ist oder nicht.

Zudem solltest du dir überlegen, wie du eine Liquiditätsrücklage aufbaust. Denn die Zeit rennt bekanntlich und im Laufe der Jahre sind Modernisierungen oder Sanierungen notwendig. Auch wenn man nicht genau weiß, wann es sein wird und wie teuer es wird, ist es entspannter, wenn man rechtzeitig ein Liquiditätspolster geschaffen hat. Und klar, meist ist die Rate so hoch, dass hierfür kein finanzieller Platz mehr ist. Doch das sollte er… denn wenn du es zu weit in die Zukunft schiebst, kann es eben teuer werden… denn zusätzlich zu deiner Immobilienfinanzierung dann noch eine Modernisierungsfinanzierung aufnehmen? In vielen Fällen geht das, doch was wenn nicht? Also mache dir einen Plan, wann du wie viel zurücklegst… das kann ja auch aus Einmalzahlungen wie Weihnachtsgeld, Bonus o.ä. gehen.

TOP 5: Fehlende Risikoabsicherung

Du bist jung und gesund. Was also soll schon passieren? Ich habe einen Schreibtischjob oder ich bin Beamter, da wird nichts passieren. Solche Aussagen hören wir oft. Und ja, ich weiß, dass das Monatsbudget knapp ist und die Absicherung von Risiken noch oben drauf käme. Dennoch solltest du dich unbedingt mit folgenden Fragen vorher beschäftigen:

  • Was passiert, wenn ich nicht mehr arbeiten könnte? Kann ich die Rate dann weiterhin schultern?
  • Was passiert, wenn ich oder mein Partner/meine Partnerin vom Blitz getroffen werden (also mehr sinnbildlich als tatsächlich)? Und zwar nicht nur, dass der Längerlebende dann noch die Raten zahlen kann, sondern auch wer meine Hälfte erbt. Spoiler-Alarm: es ist fast nie automatisch der Ehepartner. Und wie ist es, wenn ich minderjährige Kinder habe? Dann sitzt das Gericht oft bei allen Entscheidungen mit am Tisch.

Dies sind nur zwei von mehreren Risiken, die du vorher beleuchten solltest. Die Absicherung kostet oft wenig, teils sogar gar kein Geld. Ein guter Finanzierungsberater kann dir auch hier weiterhelfen. Frage im Zweifel nach. An der Antwort wirst du auch hier merken, wie sehr er dich und deine Ziele im Blick hat.

Zusammenfassung

  • Es gibt viele Fehler, die man machen und zum Glück leicht umgehen kann
  • Stelle deinem Berater viele Fragen, vor allem die Schlüsselfrage: Welchen Anbieter kannst du mir anbieten, der dir keine Provision zahlt und wie wirst du dann vergütet?
  • Akzeptiere keine Ausreden oder Verkäufersprüche – es geht um dein Geld und eine der wichtigsten Finanzentscheidungen deines Lebens
  • Sieh dir die Gesamtkosten an und hinterfrage die Annahmen, die der Berechnung zugrunde liegen. Passe sie für verschiedene Szenarien an und sieh, was sich verändert.
  • Niemand kennt die Zukunft. Kläre deshalb für dich, dass die Finanzierung zu dir und deinen Zielen passt, dass dein Berater deine Ziele an erster Stelle im Blick hat und überlege dir, wie du auch andere Risiken absichern kannst.