Beim Kauf einer Immobilie gibt es viele Unterlagen, die du genau prüfen solltest – eine der wichtigsten ist der Grundbuchauszug. Er gibt dir Auskunft über den rechtlichen Status der Immobilie und kann entscheidend für deine Finanzierung sein.

Aber was steht im Grundbuchauszug genau drin? Und wieso ist er so wichtig? In diesem Beitrag erfährst du alles, was du wissen musst!

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und Immobilien in Deutschland erfasst sind. Es enthält alle wichtigen Informationen zu Eigentümern, Rechten, Belastungen und bestehenden Grundschulden.

Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuch, das beim zuständigen Amtsgericht geführt wird. Es genießt öffentlichen Glauben, was bedeutet: Alles, was im Grundbuch steht, gilt als rechtlich korrekt und verbindlich.

Warum ist der Grundbuchauszug so wichtig?

Der Grundbuchauszug ist die offizielle Kopie des aktuellen Grundbuchstands und spielt eine zentrale Rolle beim Immobilienkauf, denn er zeigt dir:

✅ Wem gehört die Immobilie?
✅ Welche Rechte und Belastungen gibt es?
✅ Gibt es bestehende Finanzierungen oder Grundschulden?

Ohne einen aktuellen Grundbuchauszug kannst du nie sicher sein, ob das Grundstück oder die Immobilie wirklich dem Verkäufer gehört und ob es versteckte Belastungen gibt. Auch die Bank benötigt den Auszug für die Finanzierung, um die Immobilie als Sicherheit einzutragen.

Was steht im Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug besteht aus fünf Hauptbestandteilen, die alle wichtige Informationen enthalten.

1. Das Deckblatt – Die Basisinformationen

Das Deckblatt enthält:

📌 Das zuständige Amtsgericht
📌 Die Grundbuchblattnummer
📌 Den Bezirk oder Stadtteil

Jedes Grundstück in Deutschland ist durch diese Angaben eindeutig zugeordnet.

2. Das Bestandsverzeichnis – Grundstücksdaten

Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück mit folgenden Details:

🏡 Größe und Lage
🏡 Flurstücks- und Flurnummer
🏡 Nutzungsart (z. B. Wohnen oder Gewerbe)
🏡 Miteigentumsanteile (bei Eigentumswohnungen)

💡 Tipp: Achte darauf, dass du immer einen aktuellen Grundbuchauszug bekommst! Manche Verkäufer händigen veraltete Auszüge aus, die nicht mehr den aktuellen Stand widerspiegeln.

3. Abteilung I – Eigentumsverhältnisse

In Abteilung I siehst du:

📍 Wer ist der aktuelle Eigentümer?
📍 Wer waren frühere Eigentümer?

Frühere Einträge sind oft unterstrichen, was bedeutet, dass sie nicht mehr gültig sind. Nur nicht unterstrichene Einträge haben noch Relevanz.

4. Abteilung II – Rechte und Belastungen

Hier findest du Eintragungen zu möglichen Beschränkungen oder Belastungen des Grundstücks. Dazu gehören:

🔹 Wegerechte – Falls Nachbarn das Grundstück mitnutzen dürfen.
🔹 Leitungsrechte – Wenn z. B. Wasser- oder Stromleitungen über das Grundstück verlaufen.
🔹 Nießbrauch – Falls jemand ein lebenslanges Wohnrecht hat.
🔹 Andere Lasten und Beschränkungen – Z. B. bestimmte Bauvorschriften oder Auflagen.

👉 Achtung: Einige dieser Eintragungen können den Wert der Immobilie beeinflussen! Banken prüfen genau, ob es Einschränkungen gibt, die den Immobilienwert senken könnten.

5. Abteilung III – Grundschulden und Hypotheken

Hier sind alle bestehenden Finanzierungen eingetragen. Das bedeutet:

🏦 Welche Bank hat eine Grundschuld auf die Immobilie?
🏦 Wie hoch ist die Belastung?
🏦 Wurde die Grundschuld bereits gelöscht?

Falls der Verkäufer noch eine laufende Finanzierung hat, wird seine Bank erst aus dem Grundbuch gelöscht, sobald du den Kaufpreis bezahlt hast. Danach wird deine eigene Bank mit einer neuen Grundschuld eingetragen – das ist eine Sicherheitsmaßnahme für die Bank.

💡 Wichtig: Manchmal findet sich hier auch eine Eintragung des Finanzamts oder anderer Behörden – das kann bedeuten, dass noch offene Steuerschulden oder andere Verpflichtungen bestehen. In solchen Fällen kann sich der Kauf komplizierter gestalten!

Fazit: Warum du den Grundbuchauszug genau prüfen solltest

✔ Der Grundbuchauszug gibt dir Klarheit über Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen.
✔ Prüfe immer eine aktuelle Version, um unerwartete Überraschungen zu vermeiden.
✔ Banken verlangen den Grundbuchauszug als Sicherheitsnachweis für die Finanzierung.
✔ Eine sorgfältige Prüfung kann dir helfen, versteckte Risiken frühzeitig zu erkennen!

🔎 Du hast noch Fragen? In meinem nächsten Beitrag erkläre ich, wer das Grundbuch einsehen darf und wie du an einen Grundbuchauszug kommst!