Baufinanzierung

Zinsentwicklung für Immobilienkredite in 2018

Unser Geschäftsführer Christian Schneider verrät uns seine Einschätzung, wie sich die Zinsen für Immobilienkredite in 2018 entwickeln werden.

Inhaltsverzeichnis

95% der Deutschen machen Fehler bei Ihrer Baufinanzierung

Auf dieser Seite geben wir Ihnen zahlreiche Informationen, Expertentipps und unsere Meinung zu den Themen Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung, Immobiliendarlehen, Baudarlehen und zur Baufinanzierungsberatung an die Hand. Denn Ihr Traum vom Eigenheim liegt auch uns am Herzen!

Einen ersten persönlichen Eindruck können Sie gern auch im folgenden Video gewinnen.

Je nach dem was Sie finanzieren wollen, gibt es unterschiedliche Arten einer Baufinanzierung, die zu Ihnen passen kann.

 

Unser Informationsfilm kann Ihnen sicherlich schon die eine oder andere Anregung geben

Was wollen Sie finanzieren?

  • Wollen Sie einen Neubau vom Architekten erstellen lassen wollen?
  • Wollen Sie eine bereits bestehende Immobilie erwerben?
  • Haben Sie den Kauf einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung ins Auge gefasst?
  • Suchen Sie eine Anschlussfinanzierung?
  • Oder ein Forward-Darlehen? Sehen Sie zu diesem Thema unseren Informationsfilm am Ende dieser Seite

Je nachdem, wofür Sie die Baufinanzierung nutzen wollen, gibt es unterschiedliche Stellschrauben, an denen Sie für die passende Finanzierung drehen sollten. Unsere Baufinanzierungsberater kennen alle 43 Stellschrauben und erklären Ihnen gern, welche für Sie von besonderer Bedeutung sind.

Finden Sie Antworten zu Ihren Fragen rund um die Baufinanzierung!

  • Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
  • Ist kaufen besser für mich als mieten?
  • Welche Fördermittel gibt es für mich?
  • Was passiert mit meiner Finanzierung, wenn ich arbeitslos oder berufsunfähig werde?
  • Lohnt sich ein Bausparvertrag für mich?

Dies sind einige der häufigsten Fragen, auf die wir gemeinsam passende Antworten finden. Unsere Baufinanzierungsberater unterstützen Sie gern.

Kostenlose Vorausberatung ohne konkrete Immobilie – „Was kann ich mir leisten?“

Sie sind auf der Suche nach einer Immobilie und fragen sich, was Sie sich leisten können, ohne den Gürtel zu eng schnallen zu müssen?

Sie fragen sich, welche Nebenkosten bei einem Kauf auf Sie zu kommen und welche Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten in Ihrem Budget noch drin sind?

Nutzen Sie – wie schon zahlreiche unserer zufriedenen Kunden vor Ihnen – unser Angebot zur kostenlosen Vorausberatung. Erfahren Sie bereits jetzt, auf was Sie bei der Suche nach der passenden Immobilie achten sollten, damit es sowohl mit der Immobilie als auch mit der Immobilienfinanzierung anschließend klappt. Nutzen Sie unsere jahrzehntelange Erfahung und die Auswahl aus über 300 Banken, Versicherungen und Bausparkassen. Unsere Baufinanzierungsberater unterstützen Sie gern oder buchen Sie direkt Ihren Termin online – kostenlos und informativ.

Welchen Darlehenstyp bevorzugen Sie?

Baufinanzierung ist nicht gleich Baufinanzierung. Es gibt unterschiedliche Arten von Immobilienkrediten und Baudarlehen, die einmal mehr und einmal weniger Sinn für Sie machen können. Manchmal ist auch eine Kombination von verschiedenen Bausteinen für Sie ideal. Grundsätzlich können Sie unter folgenden Baufinanzierungsarten unterscheiden:

  • Annuitätendarlehen – hier zahlen Sie während der Zinsfestschreibung eine konstante monatliche Rate
  • endfälliges Darlehen oder Vorausdarlehen – hier zahlen Sie nur die Zinsen, die Rückzahlung erfolgt erst zum Ende der Laufzeit. Dann müssen Sie jedoch auf einen Schlag das gesamte Darlehen zurückzahlen. Diese Variante finden Sie häufig in Verbindung mit einem Bausparvertrag.
  • Bauspardarlehen – dies ist meist eine Kombination aus dem Vorausdarlehen und dem Bausparvertrag. Der Bausparvertrag wird zunächst über viele Jahre angespart und ermöglicht bei Zuteilung die Auszahlung eines Darlehens.
  • geförderte Darlehen – Insbesondere das Wohnriesterdarlehen kann staatlich gefördert sein. Es gibt darüber hinaus auch Darlehen von öffentlichen Banken, wie zum Beispiel der KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau. Hier gibt es eine Vielzahl an unterschiedlichen Programmen, um zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse zu erhalten.
  • variable Darlehen – hier wird ein variabler Zinssatz, der zumeist günstiger als ein fest Zinssatz ist, vereinbart. Eine Rückzahlung ist hier meist schneller möglich.
  • Volltilgerdarlehen (kurz auch Volltilger genannt) – hier wird vereinbart, dass das gesamte Darlehen während der Zinsfestschreibung zurückgezahlt wird. In Bezug auf die Zinsen haben Sie somit absolute Sicherheit, dass diese konstant bleiben.

Alle Arten der Baufinanzierung bieten neben spezifischen Vorteilen auch Nachteile. Diese im Vorfeld zu kennen und was sie für sich persönlich bedeuten, ist entscheidend, um den passenden Immobilienkredit zu finden. Unsere Baufinanzierungsberater beraten Sie gern.

Welche weiteren Stellschrauben sollten Sie bei einer Baufinanzierung unbedingt beachten?

  • Die Länge der Zinsbindung (auch Sollzinsbindung genannt) – je länger Sie die Zinsen festschreiben, um so länger können Sie von den aktuell niedrigen Zinsen profitieren. Je länger der Zeitraum der Zinsfestschreibung desto höher ist jedoch auch der Zinssatz. Es ist somit ein Rechenexempel, ob Zinsbindungen bzw. Sollzinsbindungen von 10, 15, 20, 25 oder sogar 30 Jahren für Sie persönlich passend sein können.
  • Sondertilgungen – Wenn Sie flexibel sein wollen und vielleicht in den nächsten Jahren immer einmal wieder Geld übrig haben sollten, so kann es sinnvoll sein, Sondertilgungsmöglichkeiten zu vereinbaren. Diese werden üblicherweise prozentual vom Darlehensbetrag vereinbart. Wenn das Darlehen beispielsweise 250.00o Euro beträgt und sie eine Sondertilgung in Höhe von 10% vereinbart haben, können Sie jedes Jahr bis zu 25.000 Euro zusätzlich zurück zahlen, ohne dass es zu Gebühren, Vorfälligkeitsentschädigungen o.ä. kommt. Dabei liegt es allein bei Ihnen, ob Sie dieses Recht nutzen wollen oder nicht.
  • vorzeitige Kündigung – Es gibt immer Möglichkeiten, vorzeitig aus einem Immobilienkredit heraus zu kommen. Dies ist zum Beispiel möglich, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. In diesem Fall hat die Bank jedoch zumeist das Recht, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben. Dies muss aber nicht sein; wenn Sie beispielsweise eine Zinsbindung von 20 Jahren vereinbart haben, können Sie nach 10 Jahren jederzeit kostenfrei kündigen. Hierbei gilt es jedoch noch einige Details zu beachten.

Dies ist nur eine Auswahl der wichtigsten Stellschrauben. Lassen Sie sich individuell und professionell von unseren Baufinanzierungsberater beraten, denn die Entscheidung über die richtige Baufinanzierung bzw. den passenden Baukredit trifft man nicht oft im Leben.

Und günstige Zinsen bekommen Sie bei uns natürlich auch – aus einer Auswahl von über 300 Banken, Versicherungen und Bausparkassen.

Unser Informationsfilm speziell zum Thema Forward-Darlehen:

Baufinanzierung und Baudarlehen – noch warten oder jetzt abschließen?

Die Antwort auf diese Frage gleicht ein wenig dem Blick in die Glaskugel. Niemand kann exakt vorhersagen, wie sich die Zinsen für Baufinanzierungen entwickeln. Sie können sich jedoch an folgenden Kriterien orientieren:

Sollten Sie Ihre Traum-Immobilie gefunden haben, sollten Sie nicht zögern und den Immobilienkredit so schnell wie möglich in trockene Tücher bringen. Doch Vorsicht: Nutzen Sie unbedingt die Erfahrung und Marktkenntnis von unabhängigen Baufinanzierungsberatern. Der Vergleich erspart Ihnen oftmals viele tausend Euro. Weitere Informationen zu unseren Baufinanzierungsberater finden Sie hier.

Wie verhält sich die Europäische Zentralbank (EZB)? Solange diese den Leitzins unverändert niedrig belässt, ist dies ein Anzeichen, dass auch die Zinsen für Baufinanzierungen niedrig bleiben.

Wie verändert sich die Umlaufrendite von deutschen Staatsanleihen? Da sich hieran auch viele Banken orientieren, gibt dies ein Gefühl für die Veränderung auch für Immobilienkredite.

Wann enden Sonderprogramme von einzelnen Banken. Es macht zwar selten Sinn, nur wegen eines Sonderangebots zu einer bestimmten Bank zu gehen, jedoch können einige Sonderkonditionen besonders zu Ihrer persönlichen Situation passen. Hier ist es jedoch schwierig den Überblick zu behalten. Die Baufinanzierungsberater der DPF kennen die Sonderkonditionen und Sonderprogramme von über 300 Banken. Nutzen Sie dieses Wissen für Ihre Baufinanzierung.

Welche Unterlagen wollen die Banken vor einer Kreditentscheidung einsehen?

Dies ist von Bank zu Bank unterschiedlich, jedoch gibt es gesetzliche Mindestanforderungen, an denen heute keine Bank mehr vorbei kommt. Die folgende Liste ist nicht abschließend und richtet sich zum einen danach, was Sie finanzieren wollen und zum anderen danach, welcher beruflichen Tätigkeit Sie nachgehen. Sie kann Ihnen jedoch einen ersten Eindruck vermitteln, welche Unterlagen in fast allen Fällen angefordert werden:

  • persönliche Nachweise
    • Personalausweis
    • Gehaltsnachweise, in der Regel die aktuellsten drei + den vom Dezember des vergangenen Jahres
    • Einkommensteuerbescheide, in der Regel die letzten beiden
    • die dazugehörigen Einkommensteuererklärungen
    • Nachweis über das Eigenkapital sowie von weiterem Vermögen
  • Nachweise zur Immobilie
    • Flurkarte
    • Lageplan
    • Grundriss
    • Wohnflächenberechnung
    • Berechnung des umbauten Raums
    • Baubeschreibung

Diese häufigen 10 Fehler sollten Sie bei Ihrer Baufinanzierung vermeiden

  1. Nur auf die Hausbank zu vertrauen!
    Unsere Kunden bestätigen uns immer wieder, wie dankbar sie sind, dass sie sich bei unseren Baufinanzierungsberatern eine zweite Meinung eingeholt haben. Denn teilweise haben wir Zugriff auf noch bessere Konditionen bei Ihrer Hausbank als die, die Ihnen angeboten worden sind!
  2. Sich zeitlich vom Verkäufer oder Immobilienmakler unter Druck setzen lassen!
    Vielfach wird Druck auf Sie ausgeübt. Dies kann vom Immobilienmakler sein, der seine Immobilie schnell verkaufen will oder auch von einer Bank oder einem Finanzierungsberater. Dieser Druck ist jedoch in vielen Fällen unberechtigt und soll Sie davon abhalten, in Ruhe zu vergleichen und sich professionell beraten zu lassen. Seien Sie souverän, auch wenn dies hier und da schwer fallen wird, denn eine Baufinanzierung bindet Sie über Jahre und Jahrzehnte. Fehler, die Sie zu Beginn machen, lassen sich später meist nicht mehr beheben.
  3. Zinsbindungen und Sollzinsbindungen nicht zu vergleichen!
    Unsere Kunden berichten immer wieder, dass ihnen nur eine oder zwei verschiedene Zinsbindungen angeboten wurden – zumeist 10 oder 15 Jahre. Unsere Erfahrung zeigt jedoch, dass diese Zinsbindungen in den meisten Fällen nicht zur Lebenssituation und den Wünschen unserer Kunden passt. Lassen Sie sich von unseren Baufinanzierungsberatern Zinsbindungen von 0 bis 40 Jahre aufzeigen. Denn nur wenn Sie vorher wissen, was es für Sie bedeutet, können Sie das Optimum für sich erzielen.
  4. Nur die angebotene Finanzierungsvariante zu betrachten!
    Oftmals werden Kunden nur eine – vermeintlich optimale – Variante angeboten. Die Erfahrung zeigt, dass es sich hierbei zumeist nur um die optimale Variante aus Sicht der Bank oder Bausparkasse handelt. Für unsere Kunden können ganz unterschiedliche Varianten ideal sein: Annuitätendarlehen, mit oder ohne KfW-Förderung, Bauspardarlehen mit vorhandenen oder neuen Bausparverträgen, Volltilgerdarlehen usw. Nur wenn Sie vor Abschluss Ihrer Baufinanzierung die unterschiedlichen Varianten von einem Baufinanzierungsexperten vergleichen lassen, können Sie sicher sein, die für Sie optimale Form gefunden zu haben.
  5. Nur auf den Zinssatz des Immobilienkredits zu achten!
    Der Zinssatz ist wichtig, das steht außer Frage. Dies gilt sowohl für den Nominalzins als auch den Effektivzins. Doch insbesondere wenn die Sollzinsbindung kürzer als die voraussichtliche Laufzeit des Darlehens ist, sollte ein realistische Kalkulation erfolgen, wie sich spätere Zinserhöhungen auswirken können. Dann wird eine heute überschaubare monatliche Rate zu einem Betrag, den niemand mehr bezahlen kann. Achten Sie von Beginn an darauf, dass Sie die Finanzierung auf Dauer bezahlen können.
  6. Kosten des Immobilienkredits nicht zu vergleichen!
    Nicht alle Kosten müssen im Effektivzins mit eingerechnet werden. Deshalb ist es so wichtig, dass Sie sich über alle (Neben)Kosten im Vorfeld ein Bild machen. Dies betrifft zum Beispiel Schätzkosten der Bank oder für einen Sachverständigen, jährliche Kontoführungsgebühren, Darlehensgewährungsgebühren etc. Die Banken, Bausparkassen und Versicherungen sind hier zum Teil unheimlich kreativ.
  7. Sich nicht über Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel zu informieren!
    Bei vielen Banken ist es heute üblich, dass Kunden 5 oder 10% zusätzlich pro Jahr tilgen dürfen. Dies ist ein Recht, dass der Kunde nach freiem Ermessen – und den finanziellen Möglichkeiten – jedes Jahr in Anspruch nehmen darf, aber nicht muss. Diese zusätzliche Flexibilität sollte sich jeder Kunde vereinbaren, um schneller schuldenfrei werden zu können.
    Auch bieten immer mehr Banken an, dass man während der Laufzeit ein, zwei oder drei Mal den Tilgungssatz ohne Kosten verändern darf. Dies bedeutet, dass der Kunde bspw. den Tilgungssatz und damit die Monatsrate verringern kann, wenn es einmal finanziell knapp ist oder aber die Tilgung – zusätzlich zur Sondertilgung – erhöhen kann, bspw. wenn es eine Gehaltserhöhung gab oder der Mann/die Frau nach einer Kinderpause wieder (voll) arbeiten geht und mehr Geld zur Verfügung steht. So kommen Kunden schneller zum abbezahlten Eigenheim und das mit größtmöglicher Flexibilität.
  8. Familiäre Änderungen (z.B. Kinder) werden nicht eingeplant!
    Wenn Sie noch keine Kinder haben, aber vielleicht in naher oder ferner Zukunft sich Kinder wünschen, so planen Sie bereits jetzt ein, ob ein Elternteil anschließend die Kindererziehung in Vollzeit übernimmt, in Teilzeit wieder arbeiten geht und welche zusätzlichen Kosten bspw. für eine Kinderbetreuung anfallen. Nur wenn Sie dies bereits vor Abschluss einer Baufinanzierung berücksichtigen, schützen Sie sich vor bösen finanziellen Überraschungen in Bezug auf die Baufinanzierung.
  9. Berücksichtigen Sie die Wechselfälle des Lebens wie Arbeitslosigkeit, Krankheit, Berufsunfähigkeit, Pflegefall und Tod
    Wir alle hoffen, dass wir auf Dauer gesund bleiben, arbeiten können und dürfen. Doch Vorsicht ist bekanntlich besser als Nachsicht. Deshalb sollten Sie spätestens mit dem Abschluss eines Immobilienkredits auch darüber nachdenken, ob Sie sich die Immobilie auch dann noch leisten können, wenn Sie oder Ihr Partner lange Zeit krank, berufsunfähig oder arbeitslos wird. Auch für den seltenen Fall, dass einer von beiden plötzlich verstirbt, sollten finanzielle Vorsichtsmaßnahmen getroffen sein. Die Erfahrung zeigt, dass eine gute und passende Absicherung nicht teuer sein muss und im Fall der Fälle dabei hilft, weiterhin in der eigenen Immobilie wohnen bleiben zu können. Unsere Baufinanzierungsberater und auch unsere Versicherungsexperten stehen Ihnen hier gern mit Rat und Tat zur Seite.
  10. An der Baufinanzierungsberatung durch Profis zu sparen!
    Der Traum vom Eigenheim wird oftmals teurer als zunächst geplant. Damit dies zu keinem Problem wird, ist es wichtig, die zuvor genannten und weitere Fehler zu vermeiden. Auch wenn die Nebenkosten Dank Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und ggf. die Provision eines Immobilienmaklers das Budget stark belasten, sollten Sie in keinem Fall auf die Beratung durch bankenunabhängige und erfahrene Baufinanzierungsberater verzichten. Unsere Erfahrung zeigt, dass sich in den meisten Fällen mehrere tausend und zehntausende Euros einsparen lassen, wenn sich Kunden eine zweite Meinung vom Experten einholen. So können Sie sicher sein, dass nicht nur die Immobilie, sondern auch die Finanzierung zu Ihren Zielen und Wünschen passt. Ein Investition, die sich rechnet. Sprechen Sie unsere Baufinanzierungsberater gern hierauf an.

Vorfälligkeitsentschädigung

Definition

Während der vereinbaren Zinsfestschreibung kann der Darlehensnehmer/Kunde den Immobilienkredit nicht ohne weiteres kündigen. Unter bestimmten Voraussetzungen stehen jedem Kreditnehmer jedoch Sonderkündigungsmöglichkeiten zu. Dies kann zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie sein. Der Darlehensnehmer kann dann den Immobilienkredit vorzeitig kündigen. Auch zu jedem andren Zeitpunkt kann der Immobilienkredit  mit Zustimmung der Bank gekündigt werden.

Die Bank war in ihrer ursprünglichen Kalkulation bei der seinerzeitigen Darlehensvergabe davon ausgegangen, dass der Kunde den Immobilienkredit mindestens bis zum Ende der Zinsbindung fortführt. Durch die Kündigung hat die Bank  ggf. einen wirtschaftlichen Nachteil. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die damaligen Zinsen höher waren als dies aktuell der Fall ist. Diesen wirtschaftlichen Schaden kann sich die Bank vom Kunden bezahlen lassen. Dieser finanzielle Ausgleich wir als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet.

Wie hoch darf diese sein?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach einer Vielzahl an Parametern und wird durch die laufende Rechtssprechung kontinuierlich weiterentwickelt. Dies macht es jedoch auch kompliziert. Dies nutzen einige Banken erfahrungsgemäß aus und verlangen zunächst teils völlig überzogene Vorfälligkeitsentschädigungen. Deshalb sollte sich jeder Kunde, der die Kündigung seines Darlehens erwägt, vor der Kündigung von einem bankenunabhängigen Finanzierungsberater beraten lassen. Die Finanzierungsberater der DPF konnten so schon über 50% der ursprünglich geforderten Vorfälligkeitsentschädigung für ihre Kunden einsparen. In einem Fall lag die Ersparnis sogar bei 90%.

Ganz grob gilt, dass die Bank die Zinsen, die der vereinbarte Zinssatz höher liegt als der aktuelle Zinssatz in Rechnung stellen darf. Beispiel: lag der ursprünglich im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz bei 5% und der heutige Zinssatz läge bei 1%, so dürfte die Bank 4% pro Jahr bis zum Ende der Sollzinsbindung als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Endet die reguläre Zinsbindung zum Beispiel in 3 Jahren, so darf die Bank ganz groß gesprochen 3 x 4% = 12% in Rechnung stellen.

Dieses vereinfachende Beispiel soll nur zur generellen Erklärung der Funktionsweise dienen. Denn die Bank darf den Zinsschaden (die zuvor genanten 4%) immer nur auf die restliche Darlehensvaluta berechnen und der Zinsschaden muss zudem auf den Tag der Ablösung diskontiert werden. Auch muss die Bank u.a. den Wegfall der Risikokosten sowie der Verwaltungskosten dem Kunden gut schreiben. Auch bei der Auswahl, ob beim aktuellen Zinssatz (in unserem Beispiel die 1%) der Zinssatz für ein erneutes Kreditgeschäft oder der für eine risikolose Anlage zu Grunde gelegt wird, hat die Bank einen gewissen Spielraum. Zudem gehen die meisten Gerichte davon aus, dass Sondertilgungsmöglichkeiten bei der Berechnung berücksichtigt werden müssen.

Für den Kunden ist die Summe der Möglichkeiten der Bank kaum nachzuvollziehen, zumal die meisten Banken nur einen Betrag in Euro ausweisen und nicht die einzelnen Komponenten darstellen. Deshalb empfiehlt es sich in jedem Fall einen bankenunabhängigen Finanzierungsberater zu fragen.

Wie kann ich diese umgehen?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie als Kunde keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

  • Wenn Sie das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung weiterzahlen und dann eine Anschlussfinanzierung (bei einer anderen Bank) wählen, fallen keine Vorfälligkeitsentschädigungen an.
  • Dies gilt auch dann wenn Sie bereits heute ein Forward-Darlehen abschließen, das erst dann beginnt, wenn die Zinsbindung endet. In unserem obigen Beispiel also ein Forward-Darlehen, das Sie heute schon abschließen, das aber erst in drei Jahren das bereits bestehende Darlehen ablöst. So können Sie sich schon heute die niedrigen Zinsen sichern, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
  • Wenn Sie eine Sollzinsfestschreibung von mehr als 10 Jahren vereinbart haben, haben Sie die Möglichkeit, nach 10 Jahren nach Vollauszahlung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten das Darlehen zu kündigen. Auch in diesem Fall müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen! Dieses Sonderkündigungsrecht haben Sie ab zehn Jahren, also beispielsweise auch noch nach 11 oder 12 Jahren.
  • Sollten Sie das Darlehen widerrufen können, müssen Sie auch keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Dies war in den letzten Jahren häufiger der Fall, insbesondere wenn die Widerrufsbelehrungen in zahlreichen Darlehensverträgen ungültig oder falsch waren.

Lohnt es sich aktuell, die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, um eine neues Darlehen abzuschließen?

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten, da jede Baufinanzierung, jede Immobilienfinanzierung, Hypothek, Hausfinanzierung, jeder Immobilienkredit oder jedes Immobiliendarlehen anders gestaltet ist und die Banken sehr unterschiedlich damit umgehen. Auch hängt es davon ab, welche Angebote Banken Ihnen für eine neue Immobilien- bzw. Baufinanzierung anbieten. Die gute Nachricht hierbei ist: es lässt sich im Vorfeld exakt berechnen. Greifen Sie hierbei auf einen Baufinanzierungsberater zurück, der ganzheitliche Finanzierungspläne oder Finanzpläne anbietet. Unsere DPF-Baufinanzierungsberater unterstützen Sie gern!

Lassen Sie sich vom bankenunabhängigen Finanzierungsberater beraten!

Dieser Rat aus unserem Munde wird Sie sicherlich nicht überraschen. Dennoch können wir dies nicht oft genug betonen. Unsere Erfahrung zeigt, dass wir in sehr vielen Fällen unseren Kunden viel Geld einsparen, Sie vor teurer Fehlern bewahren oder einfach die passende Baufinanzierung finden können. Die Materie der Baufinanzierung ist komplex und immer wieder versuchen Bankangestellte ihren Wissen- und Erfahrungsvorsprung zum eigenen Vorteil auszunutzen. Machen Sie es besser! Vertrauen Sie unseren erfahrenen und mehrfach ausgezeichneten Baufinanzierungsberatern. Es wird sich für Sie lohnen! Werden auch Sie Teil der zufriedenen Kunden unseres Hauses!

Finanzierung einer Anlageimmobilie

Was ist eine Anlageimmobilie?

Unter einer Anlageimmobilie wird eine Immobilie verstanden, die nicht selbst bewohnt sondern vermietet wird. Hierunter werden sowohl komplett vermietete Immobilien als auch vermietete Eigentumswohnung verstanden.

Bei einer Anlageimmobilie gibt es auch bei der Baufinanzierung bzw. beim Immobilienkredit einige Besonderheiten zu berücksichtigen, um das optimale Darlehen zu erhalten.

Welche Unterschiede bestehen zur Finanzierung des Eigenheims

Beurteilung der Banken bei der Kreditvergabe

Es gibt einige Banken, die grundsätzlich keine Anlageimmobilien finanzieren. Andere Banken hingegen gewähren Darlehen und Kredite nur für vermietete Immobilien, wenn diese bis zu 100 km um den Wohnort des Kunden entfernt liegen. Bei wiederum anderen Banken erhalten Kunden nur dann eine Finanzierung, wenn die Immobilie aus weniger als vier vermieteten Wohnungen besteht oder es keine gewerblichen Nutzungen gibt.

Die gute Nachricht ist, dass es darüber hinaus etliche Banken gibt, die auch unabhängig von den zuvor genannten Kriterien an einer Finanzierung von Anlageimmobilien interessiert sind. Wenden Sie sich gern an unsere Baufinanzierungsberater, um nähere Details zu erfahren.

steuerliche Beurteilung von Anlageimmobilien

Die steuerliche Beurteilung von Anlageimmobilien ist grundlegend anders als beim selbstgenutzten Eigenheim. So können beispielsweise die Zinsen des Darlehens steuermindernd geltend gemacht werden – nicht jedoch die Tilgung. Auch können Abschreibungen, die sogenannte AfA, angesetzt werden. Hierbei wird teils noch nach Baujahr, Nutzungsart etc. unterschieden. Auch können insbesondere für Sanierungsimmobilien oder Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, besondere oder zusätzliche Abschreibungen geltend gemacht werden. Auch weitere Kosten, die im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie stehen, können sich steuermindernd auswirken. Wir empfehlen unseren Kunden, sich von einem versierten Steuerberater diesbezüglich beraten zu lassen, da unsere Hinweise nur allgemeiner Natur sein können. Gern können wir Ihnen entsprechende Steuerberater weiterempfehlen.

Tilgen oder Aufbau einer Gegensparanlage?

Da der Tilgungsanteil eines Darlehens nicht steuermindernd geltend gemacht werden kann, haben viele Immobilienbesitzer versucht, die Tilgung so gering wie möglich zu halten. Da die Bank in der Regel jedoch auf eine Ersatzsicherheit bestand, wurde eine sogenannte Gegensparanlage abgeschlossen. Diese dient dazu, das Darlehen am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zurück zu zahlen. Rein aus steuerlicher Sicht kann dies sinnvoll sein. In der Praxis ergaben und ergeben sich jedoch auch einige Stolperfallen. So waren insbesondere Kapitallebensversicherungen bis vor einigen Jahren beliebte Gegensparanlagen. Dies lag daran, dass die Kapitallebensversicherungen ordentliche Renditen abwarfen und die Ablaufleistungen steuerfrei waren. Beides ist nicht merh der Fall, sodass diese Form der Gegensparanlage zumeist wenig ratsam ist. Andere Gegensparanlagen, die unsere Finanzierungsberater in der Praxis antreffen, sind bspw. Bausparverträge oder Fondssparpläne. Auch diese Varianten können sinnvoll sein, weisen jedoch andere Stolperfallen und Risiken auf. Lassen Sie sich deshalb im Vorfeld von unseren bankenunabhängigen Finanzierungsberatern informieren und aufklären. Denn eine Anlage sollte nie rein steuerlich motiviert sein!

Der Leverage-Effekt oder: wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?

Bei einer Anlageimmobilie sollte – rein aus Sicht der Rendite – so wenig Eigenkapital wie möglich eingesetzt werden. Dies gilt zumindest dann, wenn die Mietrendite der Anlageimmobilie höher als der Zinssatz des Darlehens ist. Hierbei gilt es zu bedenken, dass der Zinssatz, den die Bank für das Darlehen verlangt, um so höher sein wird, um so weniger Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird. Somit ist es individuell unterschiedlich, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden sollte.

Der Leverage-Effekt, auch Hebeleffekt genannt, besagt, ob die Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von einer Finanzierung steigt oder fällt. Ist die Mietrendite wie zuvor genannt höher als der Zinssatz für das Darlehen, hat dies einen positiven Effekt auf die Eigenkapitalrendite.

Insbesondere bei Anlageimmobilien mit degressiven Abschreibungen oder Sonderabschreibungen, wie bei Sanierungsimmobilien üblich, sollte darauf geachtet werden, ob dieser positive Leverage-Effekt auch auf Dauer Bestand hat.

Dies gilt es auch beim Auslauf der Zinsbindung bzw. Sollzinsbindung abzuschätzen, da der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung ggf. höher sein kann.

Kennzahlen zur Beurteilung einer guten Anlageimmobilie

Es gibt eine Vielzahl an Kennzahlen, die man sich bei einer Anlageimmobilie ansehen kann. Unsere Erfahrung zeigt, dass sich viele Privatkunden jedoch keine oder nicht die richtigen Kennzahlen ansehen. Aus Sicht des Kunden ist es fast in allen Fällen sinnvoll, sich bei allen Kennzahlen auch immer die Nach-Steuer-Kennzahl anzusehen.

Mietrendite

Bei der Mietrendite wird die Nettomiete abzüglich Instandhaltungs- und Verwaltungskosten ins Verhältnis zum Kaufpreis bzw. zu den gesamten Erwerbskosten gesetzt. Es werden weder Steuern noch Finanzierungsstrukturen oder -kosten berücksichtigt. Da sie einfach zu berechnen ist, eignet sie sich für eine erste, grobe Einschätzung der Ertragskraft. Um aber ein genaues Bild der Wirtschaftlichkeit einer Immobilie zu erhalten, sind andere Renditekennziffern heranzuziehen.

Gesamtkapitalrendite

Die Gesamtkapitalrendite gibt an, welchen prozentualen Ertrag (Rendite) das eingesetzte Gesamtkapital erwirtschaftet hat. Hier fließt als Bezugsgröße nicht nur das Eigenkapital ein, sondern ggf. auch das Fremdkapital. Die Gesamtkapitalrendite entspricht der anglo-amerikanischen Kennzahl Return on Investment. Diese Kennzahl ist interessant, wenn Sie die Rentabilität eines Objektes bei bestehender Finanzierung beurteilen wollen.

Eigenkapitalrendite

Hierbei wird der laufende Ertrag, vergleichbar zur Mietrendite, in das Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital gesetzt. Wenn Sie die Immobilie (teilweise) fremdfinanziert haben, so wirkt sich hier der oben beschriebene Leverage-Effekt aus. Ist dieser negativ, sollte die Immobilie aus Renditesicht schnellstmöglich entschuldet oder günstiger umfinanziert werden. Ist der Leverage-Effekt positiv, also die Eigenkapitalrendite höhe als die Gesamtkapitalrendite, ist die Finanzierung lohnenswert. Besprechen Sie mit unseren Finanzierungsberatern gern weitere Optimierungsmöglichkeiten.

Beurteilung anhand eines vollständigen Finanzplans

Um die Auswirkungen auf die persönliche Situation vollständig abbilden zu können, empfiehlt es sich, einen entsprechenden Finanzplan erstellen zu lassen. Idealerweise lassen Sie diesen von einem Certified Financial Planner (CFP) erstellen, der hierauf spezialisiert ist.

So können Sie nicht nur die Renditekennzahlen Ihrer Immobilie ermitteln lassen, sondern erhalten auch ein genaues Gefühl, welche Liquiditätsauswirkungen sich ergeben – und zwar nach Steuern.

Auch wenn Sie vor einer Investitionsentscheidung stehen, können Sie so simulieren, welche Anlageimmobilie sowie welche Finanzierungsstruktur am besten zu Ihnen und Ihrem bereits bestehenden Vermögen passt.